秋末冬初，在黑龙江省东北部的地级市鹤岗，这座常住东谈主口不到百万的东北边疆小城威尼斯人捕鱼，天黑得越来越早。国庆节前的某个傍晚，7时许，当第一财经记者在该市中枢区之一的晨曦区视察时，在周遭黑压压、静偷偷的环境中，仍有一处售楼处亮着灯光——这里销售的是鹤岗本年上市惟一的新址情势，亦然鹤岗频年来销售均价初次打破5000元/闲居米的楼盘。

走进售楼处，记者贵重到，有三四组宾客正存身于楼盘销控板前，销控板上一共列出7栋、270余户在售房源，房源面积多数在120~160闲居米，最小的也跳动90闲居米。其中，共有150余户被标红，标明这些房源已售出。

鹤岗某新址售楼处楼盘销售情况 吴斯旻/摄

“这是一个多月的事迹。”该楼盘销售司理告诉记者。

不同于外界对鹤岗住房“白菜价”的阐明，本年以来，鹤岗新址商场出现逆市回暖势头。鹤岗市统计局最新数据流露，本年1~8月，鹤岗商品房销售面积为7.32万闲居米，已跳动2022全年销售面积，同比增长68.66％，增速全省第一，已提前扫尾销售面积率领四年正增长。

关于于今仍处于暗澹期的寰宇以及黑龙江楼市而言，鹤岗的楼市行情无疑是暗夜中一抹亮色。本年前三季度，寰宇商品房销售范畴和销售额同步降幅走阔。在黑龙江，本年1~8月，全省销售面积和销售额分别较上年下跌3％和1％，销售范畴尚不及邻省内蒙古自治区的一半。

然则，亮眼的新址销售情况依然难以给鹤岗地产投资、经济增长以及政府财力的充实带来显耀益处。低地价之下，鹤岗新址价钱持久处于黑龙江省内末位。站在购房者的角度，这让当地极度比例的置换群体在老屋子没卖出的情况下，不错全款再购买一套新址；但“卖不上价”有害于投资，随同棚改后当地供地趋紧，拿地越来越少的土产货房企开动另谋长进，外地房企也逐步退出当地商场。

业界东谈主士以为，从长周期而言，面对城市化程度中出现的后生东谈主出走、老龄化严重，产业流失、房价断崖式下跌等表象，“鹤岗化”的三四线城市若何应答当地楼市刚需和改善型需求满盈的问题，依然悬而待解。

“很罕见贷款买房的”

“鹤岗天地”“鹤岗国”是鹤岗东谈主、电影导演耿军在谈及家乡时曾说起过的体裁性表述，也一定程度上折射试验世界中鹤岗楼市与外界的割裂：本年以来，多地因二手房“有价无市”而导致置换需求难以开释，但在二手房库存高企的鹤岗，新址却不愁销；扫尾现在威尼斯人捕鱼，黑龙江省会城市哈尔滨和鹤岗周围地市新址价钱仍在“跌跌胁制”，鹤岗新址价钱却从底部微涨。

往时述说起的新址情势为例，现在在售均价为5150元/闲居米。换言之，一户120闲居米的屋子，总价为61.8万元。左证鹤岗住建局10月中旬对第一财经记者提供的最新数据，这是现在鹤岗新址项筹备最高均价。除此之外，鹤岗还有另外3个在售楼盘，均为2021年开盘的中高端改善型情势，在售均价在4600~4700元/闲居米左右，去化率在85％~95％。

“你是说要贷款买房？”当记者进一步除外地贷款购房者的身份上前述楼盘售楼处磋磨时，该名与记者对话的销售司理口吻中略显新奇。她暗示，来此购房的客群多为全款购房者，贷款者也有，但基本齐是土产货东谈主。土产货购房者中，以有老东谈主的家庭和新婚夫妇占比较多。

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多名鹤岗土产货东谈主告诉第一财经记者，棚改之后，当地东谈主手头不缺房，但这些房屋可能建成年份久远或质料欠安，不再宜居。比如，老旧小区的顶层可能因为大面积的积雪而出现罅隙。此外，现在，鹤岗商住房以步梯楼为主，跟着老龄东谈主口占比逐年攀升，相较于二手房，带有电梯楼的新址成为当地东谈主换房或置购新址的首选。

国庆节前某晚7时许，鹤岗某新址售楼处正在营业 吴斯旻/摄

鹤岗市住建局联系阐明东谈主进一步对记者分析称，本年鹤岗新址商场并莫得奴隶楼市大环境走弱，这背后存在多重原因。一方面，当地新址供给量不大、总价相对不高；另一方面，疫情技巧累积的需求在本年得到集合开释，加之又有新盘推出，政府对新开盘的情势也参与作念了不少前期的宣传和质料监监责任，这让不雅望已久的土产货家庭聘请在本年起源购房。

如若将技巧轴再拉长，鹤岗新址商场的起势开动于2020年前后。该阐明东谈主说，上一轮棚改之后的极度长技巧，鹤岗齐在消化存量商品房。直至2019年，当地还有一些新址的尾盘莫得售出。跟着新情势入市，房企只可降价起源尾盘，这让鹤岗新址价钱沿途回落。在此番总结与反念念之下，频年来，鹤岗开动有坚贞地戒指新建房地产情势数目，并条目房企对新址建筑结构和房屋质料进行升级，以保险新址有时实时消化。

鹤岗住建局数据流露，现在，鹤岗新址库存量为12.74万闲居米，去化周期16个月左右，每月销售保执在1万闲居米高下。

跟着本年前述新情势入市，鹤岗初次出现新址均价跳动5000元/闲居米的表象，以致预售价最高达到了5900元/闲居米。

在均价涨至每闲居米4600~5200元之后，鹤岗的新址价钱还算低吗？

从佳木斯机场沿途行至鹤岗，第一财经记者属意到，在与鹤岗毗邻的佳木斯市，已出现不少低至3800~5000元/闲居米的新址情势。据当地东谈主回忆，该市新址情势曾达到过7000元/闲居米左右的水平。

但放眼全省乃至寰宇，鹤岗的新址价钱仍处于“凹地”的最深处。左证商场机构国庆技巧对寰宇主要城市系数50家房企的调研，对比其他大城市威尼斯人捕鱼，哈尔滨、长春、沈阳等东北省会城市的房价处于低点，一两百万元便不错买套屋子。另据国度统计局数据，本年第三季度以来，黑龙江省会哈尔滨新址价钱也曾连跌三个月。

即便如斯，左证中指推敲院最新发布的“9月百城新建住宅价钱指数”，9月，哈尔滨新址均价在9081元/闲居米，这是鹤岗现今新址价钱的近2倍。在安堵客等中介平台上，黑龙江大庆等其他资源型城市的新址价钱也显耀高于鹤岗。

更低的房价水平让鹤岗楼市对“认房不认贷”“带押过户”等策略保执“钝感”。

本年9月27日，哈尔滨公积金中心实行“认房不认贷”。而早在2015年起，佳木斯市的买卖银行就奉行“认房不认贷”。但在前述鹤岗市住建局阐明东谈主看来，这一策略如若在鹤岗落地，可能溅不起多洪流花。

“极度一部分群体在领有50万左右房产且未卖出的情况下，有才调再花50万另外买一套房。” 该阐明东谈主说。

有外地东谈主花三五万买房，十几万装修

一套房50万元，放眼寰宇三四线城市不算高，但关于来到鹤岗看房的外地东谈主，这却有失性价比。2019 年，一则“浙江舟山某33岁王老五骗子海员在鹤岗花5万元买了一套房”的新闻将鹤岗推至外界视野，随后“白菜价”俨然成为外地东谈主关于鹤岗楼市的固有印象。

前述接收第一财经记者采访的鹤岗市住建局联系阐明东谈主暗示，相较于新址，在鹤岗买房的外地东谈主大蚁集合在二手房商场。

当记者实地视察时，60～70闲居米、单价不外千、总价约四五万元的二手房在当地依然存在，同片区内也有不少总价在十五万元以下，并以十万、八万居多的住房，这些房源主要来自安置采煤千里陷区的拆迁住户小区。一些楼高六七层的住宅楼外墙上，张贴着各样一口价买卖房产或租房的告白。

据鹤岗市棚改办联系阐明东谈主先容，2005年前后，是“煤城”鹤岗煤炭产业发展最红火的时代，彼时因为煤炭拓荒，无数矿工麇集到鹤岗，这带来无数的居住需求。在南山区等外围工矿型辖区，工场周围曾一度分散着无数矿工居住的平房。跟着煤炭资源短缺和国有煤矿效益下滑，城区外围的工矿区快速平缓，带来无数毁灭厂区、空置建筑与地皮，这些区域成为2015~2018年前后棚改的重心区域。按照筹备，棚改拆迁以迅速安置为主，“拆若干补若干”。

不到十年的技巧，这些棚改拆迁的房产呈“低值愈低”的发展态势。与其他棚改城市不尽调换的是，鹤岗城区面积小，位列黑龙江省13个地级市倒数第二，距离市中心较远只是棚改安置房价钱低背后一个不太重要的原因。

一篇昨年发表、以东北师范大学地舆科学学院副院长刘艳军为通信作家的推敲著作分析以为，在鹤岗煤炭产业参加衰竭期后，联系行业休闲率高潮，住户收入下跌，区域间住户收入水平差距变大，带动居住浪费产生互异，推动住宅价钱空间分异。与此同期，跟着东谈主才和劳能泉源动常常或无数外迁，东谈主口密度和年事结构出现改换。举例，鹤岗市东山区、兴山区等原先的工矿型辖区老龄化程度尤为严重，购房需求弱，区域内居住空间布局分散，住宅价钱水平较低且变化速度小。

棚改技巧无数营建的保险性住房也进一步缩减了当地住宅商场有用需求，加重了原工矿区住房商场的供需错配问题。刘艳军等调研发现，鹤岗外围工矿型辖区的大陆南小区、光宇小区、松鹤小区等保险性住房小区，恰是当地的价钱凹地场地。

“住不着。如若出租，房主还得承担供暖费。”谈及此类棚改拆迁房时，别称鹤岗土产货东谈主如是暗示。他也称，早些年，一些被“白菜价”住房眩惑，想来这座东北小城体验低老本生活的后生东谈主会聘请购买这类房产。但过程一段时代后，他们之中的一些东谈主有了些积蓄，不再欢跃粗拙的居住环境，一些东谈主则因为莫得在当地找到褂讪和欢跃的责任，聘请离开鹤岗。不管是上述哪一种情况，他们齐面对卖房。然则，这类房产在被廉价买入后，往往难以起源。频年来，越来越多的“白菜价”房产被用来出租，“有时候租客就承担个水电费”。

跟着鹤岗房产“白菜价”的说法走红于外交平台，一些外地东谈主和当地东谈主摸索到了另一门生意：花几十万的装修费将四五万或八九万的“老破小”，回天之力后再出租或进行售卖。

第一财经记者在鹤岗当地视察时发现，只是在鹤岗市政府周围的买卖中心，就有十余家主营房屋遮挡装修的商户。“这是近几年兴起的产业。”别称鹤岗房产中介说。

在抖音等短视频平台上，如若以“鹤岗”为词条进行检索，也不乏当地房产中介拍摄的“白菜价”房产。其中，一些房源购房老本为3万~8万元，装修老本则达到10万~15万元。

别称当地东谈主告诉记者，关于鹤岗市最低廉的那类二手房，装修费贵于买房老本不是一件出奇事。尤其是外地东谈主中带着子女到鹤岗购房的群体，他们平庸会在低购房老本和欢叫生活品性间进行折中，也即买下几万元的屋子后，再费一番功夫进行装修。近几年，黑龙江省的高考招生存划多、考中比例高，这让当地麇集了一小部分高考外侨的家庭，他们以低老本的房产取安妥地的户口。

不外，“白菜价”仅是鹤岗二手房商场的一个小切面。

第一财经记者调研发现，在鹤岗，总价在10万～20万左右的二手房更为常见，学区房每闲居米单价则不错达到3000~4000元的水平。

近一两年，跟着黑龙江双鸭山、云南个旧、广西百色等一样领有单价1000多、总价10万以内的小城市参加公众视野，鹤岗楼市缓缓“祛魅”。

前述鹤岗市住建局阐明东谈主提到，如今确实为鹤岗二手房去化带来较大孝顺的外地东谈主主要有两类：一类是从事电商等线上就业业责任的年青东谈主，另一类是有康养需求或夏令来此“候鸟式”生活的退休老东谈主及家庭。关于这二者而言，四五万的顶层步梯楼显著不称心其居住需求，均价在鹤岗当地商品房平均水平以上的住房眩惑力更大。

鹤岗住建局统计流露，2023年上半年，外地东谈主到鹤岗购房系数1817套，其中1776套为二手房，该数值较2022年同期增长105%，较2021年同期增长86.9%。按年事段折柳，35岁以下和55岁以上购房者分别达到531套和318套，均跳动前三年每年该年事段成交量的半数。

房企退场后，供给侧平缓难题待解

面对寰宇楼市的全体低温，低房价让鹤岗跳出多数城市“卖一买一”置换轮回难以率领的圈子，也称心了一部分后生东谈主“逃离大城市”“建树活杠杆”的愿望。

但吵杂之下，也有隐忧。2010~2020年鹤岗市市辖区常住东谈主口由66.45万减少至54.54万。当然增长率率领多年为负，东谈主口基数与东谈主口增长率均低于省内平均水平，当然减少与外迁流失东谈主口增加，老龄化加重，是一座典型的平缓城市。

面对库存高企的二手房商场，在本轮改善型需求开释后，当地需求还有若干开释空间？如若需求满盈而新址又卖不上价，房企拿地意愿又有若干？

鹤岗市住建局联系阐明东谈主对第一财经记者暗示，应该正视的近况是，鹤岗不是依靠房地产拉动经济增长的城市。

“一方面，鹤岗城市化率也曾极度高了；另一方面，棚改称心了极度一部分低收入群体的住房需求，这两方面要素共同导致鹤岗频年来地皮出让和房企拿地后用于栽种房地产项筹备节律放缓。”该阐明东谈主说。

鹤岗当然资源局提供的数据流露，2020年鹤岗市供应2宗房地产业用地，2021年也供应2宗房地产业用地，其中包含一宗棚户区修订情势用地，2022~2023年无房地产供地情势。从供地数目上呈逐年减少、放缓趋势。

供地范畴减少的同期，较低的地价水平进一步制约鹤岗财政的地皮出让收入增长。

往时述销售均价打破5000元/闲居米的新址情势为例，该情势由土产货眷属式栽种商于2022年年底取得不动产证，以2989.5万元的金额拿地56501.71闲居米，这与该栽种商2014年在相邻地块以1403.45万元拿地23782.8闲居米比拟，该片区地价在近十年间并未发生显耀变化。

尽管一直以来地产经济在鹤岗经济发展中占比不高，但地产商的退出也引起当地住建部门的存眷。

前述住建局联系阐明东谈主追溯说，早些年间，曾有一些因煤炭起家，积累了不少自有资金确当地企业投资房地产业，比及了棚改时代，也有一些外地房地产企业进驻鹤岗。但比及棚改扫尾，当地的房企数目阅历了“大浪淘沙”，有的不再从事地产行为。如今剩余的是小数资金浑厚、地产链条较长的企业，他们还会在地产之外，同期会领有其他范围的经餬口产。

为了改换鹤岗房地产供给侧平缓的表象，该阐明东谈主先容说，本年鹤岗也参与到由黑龙江省组织、向外省推介地产项筹备行为中，但外地栽种商出于投资收益方面的探究，宽阔对鹤岗酷爱不大。“现在鹤岗新址最高售价约为5000元/闲居米，而如若放在哈尔滨，这个价钱则是一个比较常见的水平。那么，鹤岗显著不会成为外地栽种商的首选。”

鹤岗同期将视野放在了眩惑土产货县域栽种企业上。鹤岗市下辖萝北和绥滨两县。由于棚改鼓励更缓、农垦体系鼎新后无数农民参加县域购房、石墨等新式产业和优质学校进驻等多方要素，县域房价水慈祥购房需求较市区增势更显。以萝北县为例，现在新址均价在3800~4500元/闲居米左右。县域栽种企业鲜有参加鹤岗市区栽种房地产。

别称萝北县当地栽种企业销售东谈主士告诉第一财经记者，萝北县新址情势均由两个本县房地产商所建，每个栽种商手中齐领有多个在建和在售情势，大体不错称心发展需求，现在莫得野心出县发展。

“知根知底。”前述鹤岗市住建局联系阐明东谈主以为，县城房企之是以称心于当地商场，一个鬈曲原因是县城和市区新址需求特征和营商环境存在较大互异。以萝北县为例，当地住房需求主要源于在北大荒农垦集团行政职能漂浮到当地后，原农垦集团家庭为子女念书随迁所致，而该类家庭的住房需乞降购房才调与市区内的改善型家庭不尽调换。

10月中旬，鹤岗市由住建部门牵头举办了一场房地产情势不雅摩行为，行为也邀请了两县的房企。“咱们但愿通过主动宣传先容，让县栽种企业了解到市区内对栽种企业给以的复旧策略以及当地的改善型需求还莫得满盈。”前述阐明东谈主说。

10月中旬，鹤岗住建局举办的一场房地产情势不雅摩行为现场 鹤岗住建局供图

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本轮改善型需求开释后，新增的住房需求从那儿来？该阐明东谈主暗示，领先，但愿留下更多土产货后生东谈主；其次，但愿通过产业发展，眩惑外地客群。

但难以侧意见是，撇开不错花三五万领有一套自住房不谈，以“季节性养老旅居”“电商就业业”行为推介由头招徕外省客群，已成为黑龙江省乃至东北地区的共性特征。在此配景下，鹤岗房产的“流量密码”或将淡化和泛化。

前述鹤岗市住建局联系阐明东谈主对此称，现在，鹤岗数字产业和康养产业仍处于发展的起步阶段，当下相对低的房价依然是眩惑外来客群的主要原因。往后看，仍需要通过提供更多责任契机和产业配套来留下后生东谈主，升迁医疗就业水平来称心老年东谈主的康养需求，但这需要多范围、多条线详尽发力。